Comprar ou vender um imóvel que ainda está em nome de uma pessoa falecida é uma situação comum, mas cheia de riscos legais. Será que esse tipo de transação é permitido? Quais são as consequências jurídicas? E como regularizar o imóvel de forma segura?

Neste artigo, você vai entender:

• Por que imóveis em nome de falecidos não podem ser vendidos diretamente;

• Os riscos de comprar imóvel com inventário em andamento;

• Como consultar a matrícula do imóvel e identificar pendências;

• Quais são as formas legais de regularizar um imóvel herdado.

O QUE ACONTECE COM OS IMÓVEIS DE QUEM FALECE?

Quando uma pessoa falece, todos os bens — inclusive imóveis — passam a integrar o espólio, que é administrado por meio do inventário. Até a conclusão da partilha, nenhum herdeiro tem o direito individual de vender o imóvel, pois ele ainda não foi transferido oficialmente.

É PERMITIDO VENDER UM IMÓVEL QUE ESTÁ EM NOME DO FALECIDO?

Não. Enquanto o inventário estiver em andamento, o imóvel permanece registrado no nome da pessoa falecida. Qualquer tentativa de venda sem autorização judicial ou sem conclusão do inventário pode ser considerada nula ou inválida.

RISCOS DE COMPRAR UM IMÓVEL SEM INVENTÁRIO CONCLUÍDO

Adquirir um imóvel nessas condições é extremamente arriscado. Veja os principais problemas que podem surgir:

• O comprador não consegue registrar a escritura;

• O imóvel pode estar envolvido em disputa judicial ou inventário litigioso;

• Herdeiros podem contestar a venda, alegando fraude ou prejuízo à legítima;

• O bem pode estar vinculado ao pagamento de dívidas do falecido;

• Existe o risco de nulidade do contrato de compra e venda.

COMO SABER SE O IMÓVEL ESTÁ EM NOME DE PESSOA FALECIDA?

Solicite a certidão de matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis. Se constar o nome do antigo proprietário falecido, sem averbação de inventário ou partilha, significa que o bem ainda não está regularizado.

COMO REGULARIZAR O IMÓVEL DE UM FALECIDO?

✅ 1. Concluir o Inventário

O caminho mais seguro é finalizar o inventário (judicial ou extrajudicial), com a devida partilha e registro do imóvel no nome dos herdeiros.

✅ 2. Solicitar Autorização Judicial

Em casos urgentes, os herdeiros podem pedir autorização ao juiz para vender o imóvel durante o inventário. É necessário que todos estejam de acordo e que os valores sejam devidamente contabilizados no espólio.

✅ 3. Realizar Venda Após a Partilha

Após a partilha, o herdeiro que recebeu o imóvel pode vendê-lo normalmente, com registro regularizado.

✅ 4. Firmar Contrato com Cláusula Suspensiva

É possível firmar um contrato particular com cláusula suspensiva, ou seja, que só terá validade após a conclusão do inventário. Esse modelo não garante a propriedade, mas pode ser uma alternativa temporária.

JURISPRUDÊNCIA APLICÁVEL

“É nula a venda de bem imóvel realizada por herdeiro antes da partilha, sem anuência dos demais interessados e sem autorização judicial.”
– TJSP, Apelação Cível nº 1005873-35.2021.8.26.0100
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QUANDO PROCURAR UM ADVOGADO ESPECIALIZADO?

Se você deseja vender, comprar ou regularizar um imóvel em nome de falecido, é fundamental contar com a orientação de um Advogado especializado em inventário e direito imobiliário.

Esse profissional poderá analisar a matrícula do imóvel, verificar pendências legais, orientar sobre o inventário e indicar o caminho mais seguro para concretizar a negociação.

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